Болотова Е.И.
ОУП ВПО «Академия труда и социальных отношений», г. Москва, Российская Федерация
ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЕЙСТВИЙ, СОВЕРШАЕМЫХ ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА
В российском гражданском законодательстве установлен ряд письменных сделок, подлежащих государственной регистрации [1]. В частности, упоминаются: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договор ренты (ст. 584 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 609 ГКРФ ), договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Это далеко не полный перечень договоров такого типа (регистрации подлежат и такие сделки, как ипотека (п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ), договоры коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ), лицензионные договоры (п. 2 ст. 1235 ГК РФ) и др.), однако для целей настоящего исследования использование моделей договоров, указанных в части второй Гражданского кодекса, представляется наиболее эффективным.
Как известно, законодатель, следуя традиции, делит договоры на реальные и консенсуальные . Несмотря на то, что сами эти понятия оказались невостребованы действующим законодательством, тем не менее их определения в нем содержатся. Обратившись к положениям ст. 433 ГК РФ, в этом нетрудно убедиться. Пунктом первым обозначены договоры, которые считаются заключенными «в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта», то есть, консенсуальные . Соответственно, содержание второго пункта предполагает существование реальных договоров, в которых помимо достижения соглашения требуется также передача имущества. Известны также договоры, относящиеся либо к одному виду, либо к другому. Однако, ст. 433 ГК РФ содержит еще один пункт, третий, в котором момент заключения договора определен иным образом. Из него следует, что договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными в момент внесения соответствующей записи в реестр.
При этом очевидно, что процедуре регистрации предшествует как минимум совершение соответствующего волеизъявления сторонами. Следует отметить, что во всех случаях, когда законодательно установлена необходимость регистрации договора, предполагается также необходимость соблюдения как минимум простой письменной формы сделки. Ясно, что фиксации подлежит достигнутое соглашение, содержанием которого выступает определенный набор прав и обязанностей, взаимно принятых на себя сторонами. Однако, буквальное толкование закона позволяет предположить существование некой фикции, которая предполагает, что момент возникновения этих прав и обязанностей отсрочен во времени.
Есть все основания предполагать наличие в этих случаях некоего юридического состава, в котором факт регистрации выступает завершающим элементом. Предположение о наличии юридического состава связано с тем, что вне зависимости от вида договора, регистрации всегда будет подлежать нечто, но никогда в этой роли не сможет выступить ничто. Следовательно, еще одним фактом, входящим в этот состав, является достигнутое сторонами соглашение. Таким образом, соглашение как некий конгломерат оферты и акцепта, способно выступать в зависимости от ситуации как единственным юридическим фактом, влекущим возникновение договорного правоотношения, так и входить в юридический состав.
Теперь обратимся к другому вопросу. Представляется неслучайным построение договоров по той или иной модели в зависимости от определения момента их заключения. Отдельные договоры реальны в силу как сформировавшейся традиции, так и в силу других обстоятельств, именуемых обычно термином «правовая природа». Правовая природа в данном случае предполагает необходимость вынесения за рамки содержания соглашения совершение некоторых действий, которое в этих ситуациях входит не в состав договора, а в юридический состав, опосредующий его заключение. Следовательно, есть некоторые основания предположить, что и в числе договоров, подлежащих государственной регистрации, могут оказаться те, в которых волю лица заключить договор будет составлять не одно лишь волеизъявление, но и сопряженное с ним фактическое действие в виде передачи вещи.
Здесь уместно процитировать высказывание Ю.А. Тарасенко : «Заметим, что законодатель не противопоставляет (по крайней мере, явно) реальные, консенсуальные и регистрируемые договоры друг другу, что явствует хотя бы из того, что закону известны как реальные так и консенсуальные договоры, которые подлежат регистрации! Можно сказать и иначе: реальные и консенсуальные договоры – это договоры нерегистрируемые, которым можно противопоставить договоры регистрируемые. Это означает, что действие регистрации никоим образом нельзя сравнивать с действием передачи – регистрация всегда должна следовать за передачей. Рискнем предположить, что отсутствие передачи вещи по реальному договору породит парадоксальную ситуацию – регистрировать будет нечего. Это отчасти подтверждается и регистрационной практикой учреждений юстиции» [2]. К отмеченной цитате можно присоединить высказывание из монографии Б.Л. Хаскельберга и В.В. Ровного «Реальные и консенсуальные договоры в гражданском праве» [3]. Они, в частности, отмечают, что «договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, является реальным договором, характеризующимся определенными особенностями». При этом под особенностями подразумевается определение момента перфекции договора в связи с фактом государственной регистрации.
Таким образом, не вызывает сомнений тот факт, что в «регистрируемых» договорах, помимо факта регистрации подразумеваются и другие элементы, образующие в совокупности юридический состав. В цивилистике давно известна проблема определения значимости ненакопленного фактического состава. В этой связи отмечают, что не представляется возможным придавать самостоятельное значение не полностью сформированному составу, поскольку такая диспозиция сводит на нет юридическую значимость состава как такового. Однако, нельзя не отметить, что, действительно, ненакопленный состав не способен породить тех же последствий, что и сформировавшийся. Но это не означает, что не могут возникнуть иные последствия, имеющие юридическое значение. Это возможно в случае наличия в неполном составе не одних только фактических действий, но и тех, которые сами по себе могут быть признаваемы в качестве юридических фактов.
Если рассмотреть факты, накопление которых может происходить в процессе заключения «регистрируемых» договоров, то к таковым можно отнести: 1) наличие соглашения; 2) передача вещи; 3) государственная регистрация договора. Понятно, что состав, состоящий из всех трех элементов актуален только для реальных «регистрируемых» сделок (к их числу мы можем отнести договоры дарения и ренты в случаях, когда их объектом выступает недвижимое имущество).
Для того, чтобы оценить значимость ненакопленного фактического состава в данном случае, требуется установить, какие гражданско-правовые последствия способны породить эти факты на этапе, предшествующем государственной регистрации.
Соглашение, как элемент, необходимый для «жизни» любого договора, представляет собой согласованное волеизъявление контрагентов сделки. В классификации юридических фактов его можно обозначить как юридически значимое действие – акт. В рассматриваемой ситуации момент достижения соглашения по всем существенным вопросом не связан с возникновением обязательств по договору. Казалось бы, на этом основании можно выразить сомнение в обоснованности отнесения в данном случае соглашения к числу юридических фактов. Однако, не следует забывать о положениях п. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которым «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки». Таким образом, можно констатировать, что наличие соглашения и в отсутствие регистрации способно породить правовые последствия. Было бы неверно полагать, что оно способно привести к тем же последствиям, поскольку решением суда в данном случае лишь восполняется воля уклоняющегося контрагента, не более, поскольку это решение не способно заменить регистрацию. Однако в данной ситуации можно установить юридическое значение соглашения, которое выражается в возникновении права на обращение в суд добросовестного участника при наличии уклонения со стороны контрагента. Очевидно, и в этом случае нельзя однозначно утверждать о самостоятельном юридическом значении соглашения, поскольку и здесь речь идет о юридическом составе: 1) наличие соглашения; 2) уклонение от его регистрации. Тем не менее, есть основания придавать в данном случае правовое значение соглашению и в отсутствие регистрации как таковой.
Следует учитывать также и п. 4 ст. 165 ГК РФ, согласно которому «сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки». Ситуация аналогичная, тот же юридический состав, что и в случае, рассмотренном ранее. Только здесь речь идет о возникновении не процессуальных, а материальных прав. Однако юридические последствия налицо, следовательно и здесь соответствующие действия приобретают значимость для права.
Можно было бы возразить, что рассмотренные ситуации не имеют отношения к нормально ожидаемому развитию событий при заключении договоров такого типа, в то время в случае, с уклонением не связанным, никакого правового значения за достигнутым соглашением мы признать не можем. Если настаивать на позиции, согласно которой юридические факты способны порождать только правоотношения, тогда этот вывод верен. Однако в цивилистике существует и иная точка зрения, согласно которой юридические факты могут порождать еще и правовые состояния, и секундарные права. Представляется, что именно последние могут возникать в данном случае до этапа государственной регистрации. Сущность секундарных прав чаще всего объясняется через некое состояние связанности, которое можно уловить и здесь, поскольку, сторона, участвовавшая в достижении соглашения в результате оказывается связанной необходимостью зарегистрировать соответствующую сделку, во избежание негативных последствий в виде возмещения убытков.
Нет нужды говорить о ситуациях, связанных с передачей имущества до момента регистрации, поскольку в любом случае, когда речь идет о недвижимом имуществе, фактическая передача не способна породить перехода прав. Тем не менее, во всех случаях, когда такое имущество передавалось, а регистрация не производилась, можно квалифицировать такие действия как основания для кондикции . Соответственно, и здесь нет сомнений в возможности возникновения правовых последствий. В данном случае не имеет принципиального значения, в рамках какой сделки, реальной или консенсуальной , это имущество передавалось. В ситуации нормального ожидаемого развития событий, когда передача осуществляется в рамках заключения реального договора, следствием таковой обычно выступает регистрация перехода прав на имущество, которая на практике обычно происходит одновременно с регистрацией договора.
Таким образом, очевидно, что хотя «регистрируемые» договоры способны породить соответствующий правовой эффект только после осуществления регистрации, не следует отрицать самостоятельного правового значения действий, совершаемых сторонами до этого момента .
Список использованных источников:
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть II (в ред. от 30.11.2011) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – N 5. – 29 січня. – С т. 410.
2. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / п од общ. ред. В.А. Белова. – М.: Юрайт-Издат , 2007. – 993 с.
3. Хаскельберг Б.Л. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве / Б.Л. Хаскельберг , В.В. Ровный. – М.: Статут, 2004. – 124 с.