. Хведзевич А. В.
Дніпропетровський національний університет імені Олеся Гончара, Україна
Цінова кон’юнктура на ринку нерухомості
Нерухомість – це складова національного багатства держави, тобто сукупність матеріальних благ, об’єктів, накопичених в країні в результаті праці людей, а також частина природних ресурсів, придатних для економічного і соціального використання. Кон’юнктура ринку нерухомості являє собою форму прояву на інвестиційному ринку у цілому чи на окремих його сегментах системи факторів (умов), що визначають співвідношення попиту, пропозиції, цін і рівня конкуренції.
Призначенням ринку нерухомості є торгівля землею, виробничими і невиробничими об’єктами, що на ній збудовані, в тому числі житловими будинками, квартирами [1]. Суб’єктами цього сектору ринку виступають фізичні та юридичні особи, які можуть купувати об’єкти нерухомості як для особистого (будинок, квартира), так і виробничого споживання (будівлі, приміщення для організації виробничого процесу, земельні ділянки для сільськогосподарської і несільськогосподарської діяльності, приміщення для офісів, комерційної діяльності та ін.)
Процеси функціонування ринку нерухомості постійно перебувають у центрі уваги науковців, які досліджують різноманітні аспекти проблеми, пов’язані з управлінням комерційною нерухомістю, визначенням її вартості, аналізом інвестиційних особливостей окремих ринкових сегментів [2]. Серед вітчизняних авторів, праці яких присвячено зазначеним питанням, слід назвати І. Геллера , О. Гриценка , О. Дзяд , О. Драпіковського , А. Дронь , П. Єщенко , О. Кащенко, Н. Лебідь, А. Монченкова , О. Мухіна В. Назарову, В. Прорвича , О. Титаренко, А. Третяка, Я. Усенка , О. Чечелюка , В. Йолкіна та ін. Серед зарубіжних праць слід звернути увагу на теоретико-методологічні дослідження Дж.К . Еккерта , Дж. Фрідмана , Н. Ордуея , Г. Харісона , Л. Бєлих, С. Максимова, Г. Стерніка , Е. Тарасевича , М. Федотової [ 3 ].
Ринок нерухомості в Україні перебуває на початкових етапах формування. В структурі ринку нерухомості за числом проведених операцій купівлі-продажу на сьогодні можна виділити такі групи об’єктів нерухомості: житлова нерухомість, нежитлова (комерційна) нерухомість; земельні ділянки несільськогосподарського використання. У секторі ринку житлової нерухомості найбільш масовими є операції з оцінки і купівлі-продажу квартир, будинків, котеджів, дач. В секторі нежитлової (комерційної) нерухомості – офіси, торговельні об’єкти, склади, об’єкти малого бізнесу. Ринок земельних ділянок несільськогосподарського використання функціонує як база для подальшого формування об’єктів як житлової, так і нежитлової нерухомості. На сьогодні в структурі ринку нерухомості можна також виділити ринок об’єктів незавершеного будівництва, значна частина яких була розпочата ще за радянських часів. Окремий сектор становить ринок виробничих об’єктів, цілісних майнових комплексів, на яких здійснюється підприємницька діяльність і формуються господарські та фінансові результати [4]. Особливістю ринку нерухомості є характер споживчого попиту. Попит на об’єкти нерухомості індивідуалізований та нееластичний, що ускладнює процес досягнення ринкової збалансованості і пропорційності. На українському ринку в даний час існує значне перевищення пропозиції у порівнянні зі споживчим попитом. Але і при такому співвідношенні велика частина попиту залишалась незадоволеною.
В сучасній Україні на ринку житлової нерухомості в середньому за рік продавалось 1140 тис. м 2 житла, з яких на вторинний ринок припадало 850–900 тис. м 2 . На первинний ринок припадало близько 300 тис. м 2 відповідно. Водночас, на вторинному ринку житла попит і пропозиція врівноважені, тобто ціни вже сформувалися, а сам ринок вже вивчений і розроблений. Однак, цього не можна сказати про первинний ринок житлової нерухомості, де пропозиція майже у 4 рази перевищує попит.
Ціна як кон’юнктурний показник є одним із багатьох індикаторів національної економіки, що характеризують стан та динаміку економічних процесів, які відбуваються у різних сегментах внутрішнього ринку України. Однією із вагомих соціально значимих складових є ринок житлової нерухомості (РЖН). При дослідженні ринку житлової нерухомості основну увагу приділяють макроекономічним факторам, які є визначальними в процесі ціноутворення, оскільки кінцева ринкова ціна формується саме ринком, а не фахівцем-оцінювачем [5]. Одним із основних, постійно діючих макрофакторів , що безпосередньо впливають на рівень платоспроможного попиту, а отже і на формування ціни на РЖН, є доходи населення. При цьому дія цієї складової за територіальною ознакою проявляє себе як на національному, так і на регіональному та локальному РЖН.
Для аналізу середньої ціни за 1 м 2 на ринку нерухомості у м. Києві було застосовано адитивну та мультиплікативну моделі, які дозволяють усунути сезонну складову, якщо така має місце. Моделі, які побудовані за даними, що характеризують один об’єкт за певні послідовні періоди, називаються моделями часових рядів. Часові ряди представляють собою сукупність значень певного показника за декілька послідовних періодів часу. Кожен рівень часового ряду може формуватись з трендової (Т), циклічної або сезонної компоненти (S), а також випадкової (Е) компоненти. Моделі, в яких часовий ряд представлений у вигляді суми перерахованих компонент називають адитивними, а у вигляді добутку – мультиплікативними моделями. Зокрема, форма виразу адитивної моделі є наступною:
.
Мультиплікативна модель має вигляд:
.
Проведення розрахунків надало можливість побудувати цінову тенденцію за період 2005 – початок 2014 рр. без сезонної або циклічної компоненти (рис. 1).
Рис. 1. Тенденція середньої ціни 1 м 2 нерухомості у м. Києві, 2005–2014 рр.
(джерело: авторська розробка на підставі [6])
З графіка можемо побачити поведінку ціни на нерухомість: зростання ціни з липня 2005 по 2009 рр., стрімкий спад – у 2009 р., стабілізацію ціни з 2009 р. по березень 2014 р. Зниження цін на нерухомість закономірно пов’язане з кризою 2008–2009 рр., коли ситуація на ринку нерухомості стала надто чутливою до змін інших факторів, а відтак непередбачуваною.
Соціально-економічна природа ринку нерухомості є багатовимірною, що дозволяє розглядати його у взаємозв’язку з ринками товарів, послуг і фінансового капіталу. Ринок нерухомості представляють інтегрованою категорією, якій властиві характерні ознаки фінансового ринку та ринків товарів і послуг. Ринок нерухомості виконує економічну функцію об’єднання покупців, продавців та прав власності на нерухомість через механізм цін.
Список використаних джерел:
1. Ринок нерухомості: навч . посіб . / [А. М. Асаул , В. І. Павлов, І. І. Пилипенко, та ін.] – К., 2004. – С. 17.
2. Завора Т. Ринок нерухомості та особливості його функціонування / Т. Завора // Економіст. – 2006. – № 10. – С. 40–43.
3. Воронин В. А. Моделирование рынка недвижимости в условиях финансово-экономического кризиса / В. А. Воронин // Ежемесячный журнал «Практика оценки ». – К.: Экономика , 2009. – № 10 (37). – Окт . – 66 с.
4. Асаул А. М. Економіка нерухомості: підручник / А. М. Асаул , І. А. Брижань , В. Я. Чевганова . – К.: Лібра , 2004. – 304 с.
5. Рейкін В . С . Інформація аналітичного центру газети / В . С . Рейкін // Волинський спеціалізований рекламно - інформаційний тижневик «Експрес нерухомість» . – 2009. – № 4 (328). – С . 3.
6. Офіційний сайт нерухомості в Україні [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.domik.ua/