WEB-ресурс научно-практических конференций

ІНВЕСТУВАННЯ В РОЗВИТОК РЕГІОНАЛЬНИХ РИНКІВ ТОРГОВЕЛЬНОЇ НЕРУХОМОСТІ

К.е.н . Сердюченко Н.Б.

м. Київ

Нерухомість - майно, яке неможливо перемістити без його руйнування. Кожна людина має в своєму розпорядженні якусь нерухомість ( квартири, землю тощо ). До придбання такого майна необхідно ставитися дуже серйозно і обов’язково необхідно знати як здійснити реєстрацію своїх прав не це майно. В перші роки незалежності українці покладали функцію захисту своїх кровних заощаджень на американську валюту. Тепер у свідомості багатьох надійність асоціюється ні з доларом, ні з євро, ні з золотом, а саме з нерухомістю. І не випадковою є ситуація з одночасним вибухом активності на ринку нерухомості України та появою перших ознак падіння курсу долара на світовому ринку. Так, багато вже хто переконався в перевагах ринку нерухомості. Перспективи розвитку ринку житла в Україні, широкі та оптимістичні. Уже сьогодні доля покупців, які керуються інвестиційними цілями на ринку житла, - не менше 10-15% і їх кількість щомісяця зростає…

Процес розвитку торговельної нерухомості в Україні торік нагадував особливості розвитку країни загалом. Зростання нової пропозиції на ринку помітно сповільнилось, натомість попит на нові торгові приміщення зростає. З огляду на це рітейлери зміцнились у своєму прагненні розширювати власний бізнес, хоча їхнє бажання значно випереджає появу нових пропозицій на ринку. Така ситуація спонукає торгових операторів уважніше ставитись до проектів торгових центрів, які перебувають на початкових етапах розробки. Тож на сьогодні ринкова влада девелоперів зростає, збільшуючи привабливість цього сегмента ринку в очах інвесторів. За оцінками компанії Colliers International , останнім часом спостерігається деяке підвищення ставок окупності нових проектів торгових центрів. Експерти аргументують таку тенденцію такими чинниками. По-перше, наявністю девелоперських помилок стосовно способів фінансування, низького рівня проект-менеджменту, недоліків у концепції. По-друге, прагненням поліпшити якість і збільшити розміри проектованих об'єктів, зважаючи на жорсткішу конкуренцію. По-третє, зростанням вартості будівництва. Інвестори починають надавати дедалі більшого значення інвестиційній привабливості майбутнього ТЦ ще на стадії задуму проекту і готові надавати додаткові інвестиції для досягнення певного рівня стандартів якості. Очікуваний рівень прибутковості інвестицій у торговельну нерухомість поступово знижується у результаті здешевлення вартості капіталу завдяки появі в Україні західних спеціалізованих інвесторів та міжнародних банків, які мають доступ до дешевих грошових ресурсів на Заході. Більш доступний капітал призводить до того, що для девелоперів тепер, на відміну від попередніх періодів, є кращим варіант повільнішого повернення інвестицій. Знижується доходність і завдяки збільшенню вартості самих проектів. Як повідомляють в «Українській Торговій Гільдії», з приходом на український ринок міжнародних роздрібних мереж та девелоперських компаній різко зростає конкуренція та рівень об'єктів торговельної нерухомості, які потребують більших інвестицій та обов'язкового професійного консультаційного і брокерського супроводу.

Хоча ситуація на ринку сприяє девелоперам , не всі інвестиції у цей сектор виявились прибутковими. Попри очевидне поліпшення впродовж останніх чотирьох років, рівень професіоналізму у галузі перебуває на низькому рівні. Як стверджують у Со11іег s Іп t егпа ti опа l , з восьми торгових центрів, які відкрились у Києві у 2004-2005 рр., лише три претендують на статус успішних, тоді як інші ТЦ мають проблеми із залученням достатньої кількості покупців. Крім цього, розвиток ринку торговельної нерухомості гальмують обмежена купівельна спроможність населення і невисокий рівень забезпечення громадян власним автотранспортом. Нині в Україні сегмент ринку торгових приміщень недостатньо насичений унаслідок, з одного боку, невеликого проміжку часу, впродовж якого цей сегмент розвивається (перший професійний ТЦ у Києві було відкрито у 2001 р.), а з іншого, - низької інвестиційної активності та поразки окремих проектів.

Поза сумнівом, на тлі України за рівнем доходів і темпами зростання виділяється столиця, велике і багате місто з населенням 2,7 млн. Зважаючи на чималу ділову активність та значну частку в обсязі споживчого ринку країни, Київ лишається найбільш привабливим для мережевих роздрібних операторів та інвесторів. Як зазначає заступник генерального директора консалтингової компанії «Українська Торгова Гільдія» Віталій Бойко, «зростання доходів населення, споживчих видатків та статус столиці є сприятливими чинниками для розвитку професійних торгових центрів і привабливого середовища для роздрібних мереж. Можна робити оптимістичні прогнози щодо подальшого розвитку ринків комерційної нерухомості з урахуванням стабільної політичної й економічної ситуації».

Минулий рік для київського ринку торгових центрів не був багатим на події. За даними «Української Торгової Гільдії», якщо у 2003 і 2004 рр. приріст площ у ТЦ становив, відповідно, 104% і 107%, то в 2005 р. цей показник спромігся досягнути лише 6%.

Ринок торговельної нерухомості України характеризується географічною неоднорідністю. За висновками торгової компанії « Інтермаркет », на 1000 покупців у країні припадає у середньому лише 12,5 кв. м торгових площ. У Києві цей показник становить 115 кв. м, тоді як у регіональних центрах - 50 кв. м. Це свідчить, з одного боку, про зародковий стан формування ринку торгових центрів в Україні, а з іншого, - ймовірне зміщення розвитку сучасних ТЦ у регіони. Вже сьогодні в обласних центрах практично відсутні вакантні торговельні площі. Заповнюваність торгових центрів тут оцінюють на рівні 90-100%.

Що ж відрізняє розвиток регіональних ринків торговельної нерухомості від столичного? Основними відмінностями можна вважати, по-перше, розмір інвестицій: у регіонах, як правило, будують невеликі, у межах 5 тис. кв. м, торгові центри, а в Києві розмір ТЦ становить 12-40 тис. кв. м. По-друге, регіональний ринок характеризується заниженими термінами реалізації проекту у зв'язку з відсутністю норм і порядку проходження стадій будівництва. По-третє, периферійні об'єкти відрізняються значним ступенем впливу інвестора на всіх етапах його реалізації. До того ж збільшення кількості ТЦ у регіонах стимулює, з одного боку, підвищення рівня доходів населення, а з іншого, - бажання операторів розвивати свій бізнес у містах зі значним економічним потенціалом.

У свою чергу, за рівнем розвитку торговельної нерухомості кожний регіон демонструє власні тенденції й особливості. Скажімо, основною торішньою тенденцією розвитку ринку торговельної нерухомості у Харкові стало його чітке структурування. Спостерігається підвищення професіонального підходу до розробки нових проектів, спеціалізація та концептуалізація ТЦ за рахунок дотримання мультиформатності (включення у комплекс офісних, готельних і навіть житлових площ) й акценту на розважальному секторі. Свою роль відіграло і поглинання одних торгових мереж іншими. За даними інвестиційно-консалтингової групи компаній « PROCONSUL », загальний обсяг пропозиції торгових площ у Харкові становить понад 576 тис. кв. м. Упродовж 2005 р. професійних торговельних площ збільшилось на 90 тис. кв. м.

У 2006 р. збереглися тенденції значно вищої, порівняно зі столицею, активності регіонів. Більше того, навіть за умови пожвавлення київського ринку попит на торговельні приміщення у регіонах не знижуватиметься. Експерти це пояснюють бажанням ріелторів скористатись низьким рівнем конкуренції на регіональному ринку, об'єми якого зростатимуть за рахунок невеликих міст. Разом із появою тут перших торгових центрів, відповідно, розширюватиметься й географія сучасних форматів ТЦ в Україні.

Експерти передбачають збереження високого рівня орендних ставок у ТЦ столиці принаймні у 2008-2009 рр. Проте на їхнє зниження не слід сподіватись і по завершенні цього періоду, адже, з одного боку, зростатиме попит на торговельні приміщення, а з іншого, - збільшиться частка успішних професійних проектів на ринку і, відповідно, поліпшиться якість пропонованих торговельних приміщень.

Сфера нерухомості є яскравим віддзеркаленням стану економіки будь- якої країни. Підтвердженням цьому є український ринок нерухомості, який в останні роки переживає справжній бум. Чимало економістів прогнозують швидке насичення цього сегменту ринку, стабілізацію і навіть зниження цін на житло. Однак прогнози залишаються прогнозами, а реальна ситуація є абсолютно протилежною. Бурхливе зростання попиту і, відповідно, цін викликані не лише прагненням покращення житлових умов. Сьогодні ринок житла став розглядатися дещо з інших ракурсів – як інструмент інвестування капіталу, з одного боку, а з іншого – як надійний варіант збереження заощаджень.

Інвестування в нерухомість є специфічним, особливо для України. Тому на початку існування вітчизняного ринку нерухомості такий вид діяльності, як інвестування, міг бути зрозумілим лише вузькому колу фахівців – девелоперам , рієлторам , будівельникам. Сьогодні настав час освоювати цю нішу й тим, хто шукає прибуткового та надійного варіанта інвестування певної частини свого капіталу. Тут нерухомість має кілька беззаперечних переваг на свою користь – високу надійність та прибутковість вкладень, адже мова йде про інвестування в реальні квартири, будинки, земельні ділянки, попит на які є і залишається високим.

Література :

1. Офіційний вісник України. – 2003. - № 8 (07.03.2003). – С. 301.

2. Офіційний вісник України. – 2004. - № 30. – Ч. 1. – С. 193.

3. Про затвердження типових положень про територіальні органи земельних ресурсів: Постанова Кабінету Міністрів України від 24.02.03 № 200 // Офіційний вісник України. – 2003. - № 9. – С. 371.