WEB-ресурс научно-практических конференций

Ионов Д.Е., к.э.н. Мурзин А.Д.

Ростовский государственный строительный университет, Российская Федерация

РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ВЛИЯНИЕ КРИЗИСА

До наступления кризисного периода в мировой и российской экономике, рынок коммерческой недвижимости развивался бурными темпами. С 2005 года к 2008 году совокупная годовая выручка 30 крупнейших рантье выросла с $1,8 млрд до $4,8 млрд.

Одна из основных тенденций – создание отдельного направления в рамках крупных предприятий, отвечающего за строительство новых объектов. При этом многие организации рассматривали коммерческую недвижимостью как объект инвестирования. В сравнении с жилой недвижимостью коммерческая была так же ликвидна, быстро росла в цене и в дополнении к этому могла быть сдана в аренду по высоким на тот момент ставкам.

Поскольку рынок коммерческой недвижимости в России только начинал свое формирование, конкуренция практически отсутствовала, а огромный неудовлетворенный спрос обеспечивал высокие прибыли при минимальных вложениях.

На сегодняшний день ситуация на рынке коммерческой недвижимости сильно изменилась. Большинство участников рынка, развивающиеся прежде в условиях постоянно растущего неудовлетворенного спроса, оказались не способы продолжать свою деятельность в условиях конкуренции и падения потребительского спроса. Высокая закредитованность многих строительных организаций так же позволяла предприятию функционировать и даже получать прибыль только в условиях постоянно и стабильно растущего спроса.

В текущих условиях зарабатывать на росте спроса, или даже на стабильности спроса невозможно. Высокая неопределенность, низкая рентабельность, волатильность спроса и дефицит собственных и заемных средств сделали рынок коммерческой недвижимости бесперспективным для инвестирования. С учетом текущих арендных ставок и уровнем спроса срок окупаемости девелоперских проектов возрос многократно.

Однако для стратегических инвесторов, которые входят в бизнес на 5-10 лет, коммерческая недвижимость может быть интересной. Столь долгосрочные инвестиционные проекты могут себе позволить только очень крупные инвесторы.

Чтобы делать дальнейшие выводы необходимо описать все виды инвесторов, существующих на рынке и все виды коммерческой недвижимости, потенциально способной стать объектом инвестирования.

Инвесторы подразделяются на:

1.      Сетевой инвестор:

а) российский инвестор;

б) иностранный инвестор.

2.      Локальный (региональный) инвестор.

В свою очередь оба вида инвесторов подразделяются на

профильных и непрофильных инвесторов, в зависимости от того, является ли инвестирование и девелопмент в сфере строительства объектов коммерческой недвижимости основным видом деятельности, или сопутствующим.

  Виды коммерческой недвижимости, имеющие инвестиционный потенциал:

1) офисная, административная недвижимость;

2) торговая недвижимость;

3) логистические, распределительные центры (склады, хранилища и т.п.).

Все три вида недвижимости являются основополагающими факторами в успешном развитии многих предприятий и фирм. Свободный доступ к данным видам коммерческой недвижимости является одним из определяющих условий динамичного развития экономики страны.

В кризисный период строительство замерло. Экономика прекратила развиваться по горизонтали и начала выстраивать вертикаль экономической эффективности. После кризиса предприятия либо адаптируются к новым реалиям рынка, снизят издержки и повысят качество, либо обанкротятся.

Однако те предприятия, которые останутся, будут готовы к новым слияниям и поглощениям, развитию и расширению, выходу на новые рынки и диверсификации предложения. И главной потребностью на этом этапе развития посткризисной экономики станет коммерческая недвижимость. Именно ее наличие или отсутствие, возможность приобретения, аренды или возведения своими силами станет определяющим в успехе или провале тех или иных фирм и предприятий.

ПО законам рынка как только восстановится спрос, восстановится и предложение. Однако на рынке коммерческой недвижимости существует несколько факторов, наличие которых делает рост предложения недостаточным и неравномерным:

  1.Уход с рынка небольших игроков.

  2.Спрос на коммерческую недвижимость в стране не был удовлетворен, о чем свидетельствовали арендные ставки и цена продажи.

  3.Банки перестали кредитовать строительную отрасль.

В связи с вышеперечисленными факторами можно сделать вывод, что восстановление рынка коммерческой недвижимости произойдет гораздо медленнее, чем восстановление всего рынка в целом. Этот экономический перегиб будет способствовать росту ставок и цен на объекты коммерческой недвижимости, поскольку предложение не будет успевать удовлетворять спрос. Данный вывод является очевидным и открытым и известен всем участникам рынка коммерческой недвижимости. К сожаленью факт резкого падения рынка в рамках мирового экономического кризиса, после 10 лет роста, не был столь очевиден. Большинство сетевых компаний имели сравнительно невысокую закредитованность и более рентабельный бизнес. При этом бизнес сетевых компаний намного рентабельней и эффективней, чем бизнес региональных компаний. Развитие сразу в нескольких регионах и объединение большого количества объектов влечет за собой возникновение позитивного эмерджентного эффекта, который заключается в следующем:

а) Возможность продвигать единый бренд, («Магнит», «МЕГА», «Ашан», «Окей», «Перекресток»).

б) Наличие лояльных клиентов, работающих с данной сетью в каждом новом регионе и обеспечивающих стабильный доход («Мега», («Магнит»).

в) Высокая производительность труда и минимальные издержки.

г) Экономия на транспортных издержках, на больших объемах производства продукции, производство продукции « private label » с минимальной себестоимостью.

Главный недостаток ускоренной глобализации – это возможное отсутствие серьезных конкурентов и возникновение локальных монополий.

Рынок коммерческой недвижимости имеет жесткую территориальную привязку и делится на множество локальных рынков исключительно по территориальному признаку.

Слишком быстрый рост некоторых сетевых компаний может привести к возникновению монополии или олигополии.

В условиях российской экономики механизм конкуренции работает только при наличии большого числа конкурентов. В условиях олигополии возможен сговор и развитие неконкурентных отношений между участниками рынка.

Экономический кризис сделал возможным резкий прорыв и усиление ограниченного числа компаний, практически лишив возможности развития локальных региональных игроков, что несомненно, повлияет на качество и стоимость предоставляемых товаров и услуг в ближайшие годы.

Список использованных источников:

3. Былов Г.В. Анализ тенденций развития регионов России: типология регионов, выводы и предложения / Г.В. Былов, М. Брендшоу, О.В. Григорьев / / Программа Европейского Союза Тасис – М.: Тас1Б, 1996. – 96 с.

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул. – СПб. , 2007 .

5. Бурэ Ю.Э. Агент национальной недвижимости / Ю.Э. Бурэ, В. Спарак. – СПб. : 2000. – Кн. 1. – 189с .

6. Электронный ресурс. – Режим доступа: http://www.forbes.ru/package/27037-30-rante