WEB-ресурс научно-практических конференций

ФОРМИРОВАНИЕ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ КАК ИСТОЧНИКА НАПОЛНЕНИЯ МЕСТНОГО БЮДЖЕТА МЕТОДАМИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

И. И. Ананян, Л. Н. Богак, С. Г. Кузнецов

Донбасская национальная академия строительства и архитектуры

Земля, являясь основным ресурсом для любого вида деятельности человека, должна приносить доход его владельцу.

Введение в действие в Украине Гражданского кодекса, принятие Законов „О б оценке земель” и „Об ипотеке” - окончательно закрепили в правовом поле рынок земли, фактически существующий в Украине с момента первой продажи приватизированной квартиры.

Согласно Гражданскому кодексу Украины одновременно с правом собственности или аренды отдельного здания или его части владельцу (нанимателю) предоставляется право пользования земельным участком, прилегающими к зданию.

Следовательно, неотъемлемой составляющей целостного имущественного комплекса является земельный участок. Границы земельного участка распространяются на подземное и надземное пространство, которое владелец земельного участка вправе использовать по своему усмотрению, если другое не предусмотрено действующим законодательством и не нарушает прав других лиц.

Нормативные параметры, определяющие размеры земельных участков, предоставленных под все виды застройки, принимаются согласно действующим государственным строительным нормам. При полифункциональном использовании земельного участка его размер определяется с учетом нормативов, установленных для каждого вида использования отдельно. Размер земельного участка должен быть достаточным для функционирования объекта соответственно его целевому назначению. В условиях существующей застройки размеры участка определяются необходимостью обеспечения условий эксплуатации основных компонентов земельного участка, обеспечивающих его функциональную целостность - расположенных на участках домов, зданий, сооружений, зеленых насаждений проездов, тротуаров - с соблюдением установленных строительных, противопожарных и санитарных норм, а также рационального использования смежных участков.

Ряд этих элементов нормируется по удельным размерам и расстоянию до зданий и линий регламентации, которые влияют на определение предельных размеров земельных участков. При этом земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимые участки без потери существенных составляющих могут быть разделены на реальные земельные доли, а неделимые состоят из идеальных земельных долей и не могут быть разделены на местности без ущерба для их рационального использования.

Кроме того, при определении нормативного размера земельного участка немаловажным является учет его места расположения. Так, земельные участки, расположенные в центральных районах города, где высока градостроительная ценность территории, имеют большую плотность застройки, чем находящиеся в срединной зоне или на периферии. На основании этого возникают проблемы при реконструкции многоквартирной застройки центральных районов городов с высокой инвестиционной привлекательностью. Это приводит к неурегулированности земельных отношений и возникновению социальной напряженности при решении вопросов достроек или реконструкции территории. Одним из путей решения проблемы является выполнение проектов разделения территорий кварталов или микрорайонов на придомовые участки, на основе нормативной базы, адоптированной к условиям рынка.

В соответствии с действующей нормативной градостроительной документацией расчет нормативных размеров земельных участков придомовых территорий производится исходя из удельных показателей площади в м ² на 1 человека с учетом статистических данных о среднем размере семьи в конкретном населенном пункте. Причем, удельный показатель нормативной площади не зависит от периода строительства и степени рентной ценности городских земель.

Демографическая ретроспектива за период функционирования жилья говорит о постоянном снижении численности населения при относительной неизменности объемов жилищного фонда. Расчет, произведенный по нормативной площади земельного участка, отнесенной к одному жителю, показал, что такая методика приводит к значительному занижению размеров придомовых территорий для отдельного дома, что ведет к появлению якобы свободных территорий в границах микрорайона или квартала. Однако из этих территорий невозможно выделить земельный участок функционально пригодный для уплотнения застройки и отвечающий санитарно-гигиеническим требованиям

При таком подходе правовой статус «свободных» внутриквартальных земельных участков останется неопределенным, что повлечет снижение налоговых поступлений за землю, ненадлежащему санитарно состоянию городских территорий и низкому уровню их благоустройства. Кроме того, в действующих нормативно-правовых актах отсутствуют требования к площади земельного участка встроенных в жилой дом нежилых помещений (объектов культурно-бытового обслуживания).

Исходя из вышесказанного, в основу расчета нормативных размеров земельных участков придомовых территорий в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, целесообразно использовать принцип определения величины удельных показателей земельной доли (территориалоёмкости) для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства. Для районов города, где степень рентной ценности городских земель превышает 1, норматив территориалоёмкости необходимо продифференцировать в зависимости от ее величины. При этом граничная минимальная величина территориалоемкости должна учитывать микроклиматическую оценку территории города, произведенную по трем направлениям: обеспечение благоприятных условий территории застройки по комплексу климатических факторов (температура наружного воздуха, ветровой режим, солнечная радиация и инсоляция); обеспечение достаточности инсоляции территории и помещений, проектируемых и существующих зданий; обеспечение минимизации теплопотерь зданий и формирование рационального теплового режима. При уплотнении жилой застройки за счет встраиваемых высотных зданий необходимо обеспечить благоприятные условий проживания людей в существующих низких зданиях, поскольку высотные здания создают ряд неблагоприятных факторов, влияющих на застройку и человека: увеличение теплопотерь в существующих зданиях, что вызывает дискомфорт и увеличение энергозатрат; нарушение работы вентиляционных систем.

Разработка подобной многосекторной нормативной базы процесс сложный, однако, только на такой основе проекты разделения территорий микрорайонов (кварталов) могут стать фундаментом для :

· формирования кондоминиума (объединения совладельцев многоквартирных домов) как единого планировочно-обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития);

· установления земельной доли в общей совместной собственности;

· эффективного использования городских земель и повышения уровня их благоустройства;

· налогообложения;

· учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и осуществление имущественных операций.

Кондоминиум, при условии выполнения проекта отвода и установления границ земельного участка, имеет право получить его в собственность бесплатно или пользоваться на правах аренды. Местные советы могут быть не заинтересованы в формировании кондоминиумов, поскольку продажа участков девелоперам для строительства многоквартирных домов приносит в местный бюджет значительные средства. Аренда же земли кондоминиуму может быть невыгодной, особенно в больших городах с высокой нормативной стоимостью земли. Земельный кодекс Украины позволяет передавать коммунальным жилищно-эксплуатационным предприятиям земельные участки обслуживаемых домов в постоянное пользование, за которое они платят земельный налог. Исходя из этого, жилищно-эксплуатационные предприятия имеют значительное преимущество перед кондоминиумом, потому что сумма налога в несколько раз меньше, чем арендная плата. Для того чтобы кондоминиум и жилищно-эксплуатационное предприятие были в равных условиях, по нашему мнению, необходимо, чтобы арендная плата устанавливалась на уровне земельного налога, что не противоречит действующему законодательству. Потери местных бюджетов от уменьшения арендной платы могут быть компенсированы за счет других мероприятий:

· максимального сокращения доли земель в постоянном пользовании предприятий;

· внедрения права платного сервитута для владельцев и пользователей, встроенных в многоквартирные жилые дома помещений;

· платы за пользование земельными участками для коммерческих объектов, расположенных под землей (в виде платного сервитута);

· обеспечения благоустройства и надлежащего содержания придомовых территорий за счет объединений совладельцев, а не городского бюджета;

· формирования земельных участков к началу полномасштабного проектирования и строительства.

В условиях рынка пополнения местных бюджетов является эффективным тогда, когда органы городской власти имеют градостроительные и землеустроительные документы, где учтены все землепользователи и землевладельцы и сформированы земельные участки, на которых установленные (относительно массивов таких участков) определенные ограничения в форме перечня видов разрешенного использования, предельных размеров и параметров строительства на этих участках.

Литература :

1. Земельний кодекс України// Відомості Верховної Ради. - N 3-4. - 2002. - Ст.27.

2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

3. Закон України “Про планування і забудову територій” // Відомості Верховної Ради. - 2000. - N 31. - Ст.250.

4. Закону України "Про оренду землі"// Відомості Верховної Ради України, N 10-11, 2003, ст. 86.

5. Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"// Відомості Верховної Ради. - N 10. - 2002. - Ст.78.

6. Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання в спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків від 05.04.96 р. №31/30/53/396.

7. Правила та порядок розподілу території житлового кварталу (мікрорайону)/ Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України. - К., 2000.

8. Ананян И.И., Богак Л.Н., Кузнецов С.Г., Тимофеев Н.В. Реконструкция существующей застройки центральной части города // Збірник наукових праць Луганського національного аграрного університету. Серія: Технічні науки. - Луганськ: Вид-во ЛНАУ, 2005. - № 54(77). – С. 62–71.